Menu

8 juni 2017

De grenzen van een monddoodclausule.

Op 9 mei 2017 is door het Hof Den Bosch bepaald dat er grenzen zijn aan het maken van afspraken die vallen onder de “monddoodclausule”.

Bij onderhandelingen tussen een verkoper en een koper van een perceel grond kan aan de orde komen dat een partij wenst vast te leggen dat de wederpartij geen bezwaar mag indienen tegen bijvoorbeeld voorgenomen bouwplannen van deze partij. Dit ziet dan veelal op het niet mogen indienen door de wederpartij van een bezwaarschrift tegen een aan de partij verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Dit wordt ook wel aangeduid als de zogenaamde “monddoodclausule”. Het Hof Den Bosch heeft echter bepaald dat er wel grenzen zijn aan het maken van dergelijke afspraken.

Casus

Verkoper heeft een woning verkocht aan koper. Verkoper blijft eigenaar van een andere onroerende zaak, en heeft bedongen dat de koper (en zijn rechtsopvolgers) geen beroep of bezwaar mag aantekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning van de onroerende zaak die bij de verkoper in eigendom achterblijft.

De notaris die de akte van levering opstelt heeft deze afspraak tussen de verkoper en koper in de vorm van een kwalitatieve verplichting opgenomen in de akte, en heeft daarbij bepaald dat de kwalitatieve verplichting vervalt na 25 jaar.

Na enige tijd ontstaat er een geschil tussen de verkoper en koper. Verkoper stelt zich op het standpunt dat de koper de afspraken heeft geschonden, omdat de koper de gemeente heeft benaderd met het verzoek handhavend op te treden tegen de bewoning van het pand en een zienswijze heeft ingediend tegen een voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan die mede betrekking had op het pand.

In een procedure heeft de Rechtbank geoordeeld dat de genoemde clausule nietig is. Volgens de Rechtbank voorziet het beding er niet alleen in om tussen partijen vast te leggen dat koper niet door het maken van bezwaar en beroep op kan komen tegen het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning  van het nabijgelegen pand van verkoper. Het beding bepaalt ook nog eens dat die restricties door koper moeten worden doorgegeven aan zijn rechtsopvolgers (en dat die rechtsopvolgers dat op hun beurt ook moeten doen jegens hun rechtsopvolgers).

Dit betekent volgens de Rechtbank dat derden de woning van de koper niet kunnen verkrijgen zonder bij voorbaat afstand te doen van voormelde rechten. Dit leidt ertoe dat het beding derden afhoudt van de toegang tot rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit is volgens de Rechtbank onaanvaardbaar wegens strijd met fundamentele rechtsbeginselen  zoals vastgelegd in de Grondwet en diverse verdragen, en in strijd met de openbare orde. Dat het beding beperkt is tot een periode van 25 jaar, doet hier niets aan af.

Het Hof heeft het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd. De monddoodclausule is niet per definitie in strijd met de openbare orde, maar dat is wel het geval voor een beding met een strekking als waarvan in dit geval sprake is.

Hof Den Bosch 9 mei 2017, nr 200.185.299/01 (GHSHE:2017:2096)

Conclusie

Het opnemen van een zogenaamde monddoodclausule in een overeenkomst lijkt mogelijk, maar de mogelijkheden zijn niet onbegrensd! Uit literatuur en rechtspraak blijkt dat er ruimte is voor de monddoodclausule, maar een concrete en precieze formulering is dan van belang, met name wat betreft de (on)mogelijkheid tot het versterken van de clausule met derdenwerking.

Mocht u over het vorenstaande vragen hebben, neemt u dan gerust contact op met Esther Ruitenbeek (e.ruitenbeek@vbcnotarissen.nl) of met uw eigen contactpersoon bij VBC notarissen.