Menu

24 juli 2017

Grenzen aan een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud

Bij het aangaan van een koopovereenkomst is het voor woningkopers en -verkopers belangrijk om goede afspraken te maken over de inhoud van het financieringsvoorbehoud. Om als koper een geslaagd beroep op het voorbehoud te kunnen maken moet de procedure uit de koopovereenkomst nauwlettend gevolgd worden. Het kan van belang zijn vooraf heldere afspraken te maken over wat partijen verstaan onder ‘goed gedocumenteerd’.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden deed begin dit jaar uitspraak over de vraag of door een koper die de door hem getekende (NVM)koopovereenkomst wilde ontbinden, een rechtsgeldig beroep was gedaan op het financieringsvoorbehoud. De aan deze uitspraak ten grondslag liggende feiten zijn als volgt.

Op 10 december 2013 komt tussen verkoper en kopers een koopovereenkomst tot stand met betrekking tot een woning. In deze koopovereenkomst was een ontbindende voorwaarde opgenomen met betrekking tot het niet-verkrijgen van een financiering . Kopers konden uiterlijk op 27 januari 2014 deze ontbindende voorwaarde inroepen.  Terzake het verkrijgen van de financiering was een inspanningsverplichting in de koopovereenkomst opgenomen:

  • “Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.”

Verder luidde de ontbindende voorwaarde over de mededeling tot ontbinding als volgt:

  • Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met  bericht handtekening retour” of “faxbericht en of e-mailbericht met verzendbevestiging”. 
  • “In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een  financieringsvoorbehoud wordt onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval verstaan dat  de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat koper bij minstens twee (2)  geldverstrekkende instellingen een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en  dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling  niet ‘goed gedocumenteerd’ is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.”

Op 27 januari 2014, de dag dat het financieringsvoorbehoud eindigt, doet de financieel adviseur van de kopers namens hen per e-mail een beroep op het financieringsvoorbehoud. Bij de e-mail wordt 1 (summiere) afwijzing gevoegd van een bank die verklaart kopers niet te willen financieren. Een week eerder, op 20 januari 2014 heeft financieel adviseur van kopers  reeds aangegeven dat het niet ging lukken een financiering te verkrijgen, koper heeft naar zijn mening rechtsgeldig de koopovereenkomst ontbonden. Een tweede afwijzing volgt pas op 4 maart 2014.

Procedure

Bij vonnis van 7 oktober 2015 oordeelt de kantonrechter dat de verkopers een schadevergoeding toekomt ten belope van de contractuele boete uit de koopovereenkomst van 10%, te vermeerderen met rente en proceskosten. Bij het Hof voeren de kopers aan dat zij met 1 afwijzingsbrief op 27 januari 2014 een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst. Verkopers betogen dat kopers niet aan hun inspannings- en documentatieverplichting hebben voldaan nu er slechts 1 niet-gedocumenteerde afwijzing is overgelegd.  Voorts blijkt dat er slechts bij 1 bank om een financiering is verzocht, zodat ook aan de inspanningsverplichting niet is voldaan.

Uitspraak

Het Hof oordeelt dat er sprake is van een inspannings- en documentatieplicht, waarbij de achtergrond van de documentatieplicht mede is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Door het overleggen van 1 afwijzingsbrief is niet voldaan aan het bepaalde uit de koopovereenkomst. De woorden ‘in ieder geval’ in de koopovereenkomst geven  aan dat van het aantal van 2 afwijzingsbrieven -onder omstandigheden- kan worden afgeweken, indien kopers op andere wijze aan hun documentatieplicht voldoen. Echter is de e-mail van de financieel adviseur van 20 januari 2014 hiervoor te weinig gedocumenteerd, en hebben de kopers sowieso slechts 1 summiere afwijzingsbrief overgelegd. Dit leidt tot de slotsom dat kopers, nu zij niet aan hun inspanningsverplichting, noch aan hun documentatieplicht hebben voldaan, en zij derhalve geen rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud, de contractuele boete verbeuren.